Договір оренди житла в Польщі: що перевірити, кавція і як розірвати

Зміст статті 12 розділів

1. Що таке umowa najmu і коли потрібна письмова форма
2. Що перевірити в договорі перед підписом
3. Кавція: скільки можуть взяти і коли повертають
4. Протокол передачі квартири: навіщо він
5. Najem okazjonalny: що це і навіщо нотаріус
6. Пільга для осіб із тимчасовим захистом
7. Хто платить за ремонт і чи можна здавати житло в піднайм
8. Чи може власник підвищити плату
9. Як розірвати договір оренди, якщо з'їжджаєте ви
10. Коли власник може розірвати договір
11. Договір оренди для мельдунку і карти побиту
12. Коли загальна схема не підходить

Ця стаття для тих, хто винаймає квартиру чи кімнату в приватного власника, збирається підписати польський договір або хоче з'їхати й повернути кавцію. Номери статей закону подаємо, щоб ви могли показати їх власникові чи юристові.

Що таке umowa najmu і коли потрібна письмова форма

За договором найму власник (wynajmujący) передає вам житло в користування на визначений чи невизначений строк. Ви як наймач (najemca) платите узгоджену орендну плату, польською czynsz (art. 659 Kodeksu cywilnego). Українською такий договір зазвичай називають договором оренди. Польська назва договору для квартири: umowa najmu mieszkania.

Договір на строк понад рік має бути письмовим (art. 660). Якщо його уклали усно чи «на слово», він залишається дійсним, але закон вважає його укладеним на невизначений строк. Договір на коротший строк закон дозволяє укладати й усно. Проте без письмового договору вам буде важко довести суму орендної плати, розмір кавції чи домовленості про ремонт. Урядовий портал для тих, хто повертається до Польщі, радить узагалі не винаймати житло без договору.

Нотаріус для звичайного договору оренди не потрібен. До нього звертаються лише для особливого виду оренди, який називається оказійна оренда (najem okazjonalny).

Єдиного обов'язкового бланка чи державного зразка договору немає: сторони складають його самі.

Що перевірити в договорі перед підписом

Прочитайте договір, який пропонує власник, і перевірте його за цим переліком:

1. Хто здає житло. Попросіть документ, що підтверджує право власності, наприклад akt własności. Книгу нерухомості (księga wieczysta) можна переглянути на сайті Elektroniczne Księgi Wieczyste, якщо знаєте її номер. Якщо договір підписує не власник, з'ясуйте, на якій підставі він це робить.
2. Адреса й що саме ви винаймаєте: усю квартиру, кімнату, паркомісце, комірку.
3. Строк. Визначений (до конкретної дати) чи невизначений. Від цього залежить, як ви зможете з'їхати.
4. Гроші. Окремо мають бути вказані орендна плата власникові, плата за утримання будинку (czynsz administracyjny) і комунальні послуги (media). Перевірте, хто й кому їх сплачує, за показниками лічильників чи у фіксованій сумі. Якщо дату оплати не вказано, закон вимагає платити щомісяця наперед до 10-го числа (art. 669 § 2).
5. Кавція: сума, за що її можуть утримати і коли повернуть.
6. Розірвання. Для строкового договору найважливіше перевірити, чи вказано, в яких випадках ви можете з'їхати раніше та за скільки часу маєте попередити власника.
7. Хто ще житиме з вами і чи погоджується власник на реєстрацію за адресою. Про неї читайте в статті мельдунок у Польщі.
8. Що можна змінювати у квартирі, чи можна тримати тварин і здавати частину житла іншим.
9. Протокол передачі як додаток до договору.

Підписуйте договір польською лише тоді, коли розумієте кожен пункт. Якщо потрібен переклад, попросіть його до підписання.

Кавція: скільки можуть взяти і коли повертають

Кавція (kaucja) — це гроші, які ви вносите власникові як заставу для оплати оренди й відшкодування можливих пошкоджень. Її межі встановлює закон про захист прав наймачів (ustawa o ochronie praw lokatorów):

Максимальну суму розраховують за орендною платою на день підписання договору. Власник може вирахувати з кавції ваші борги за договором: несплачену орендну плату, борги за комунальні послуги, вартість пошкоджень. В оказійній оренді кавція покриває ще й можливі витрати на примусове виселення.

Якщо за час оренди орендна плата зросла, кавцію повертають з урахуванням нової ставки, але не менше від суми, яку ви внесли (art. 6 ust. 3).

За звичайне зношення внаслідок належного користування наймач не відповідає (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Потерта за два роки підлога в коридорі належить до звичайного зношення. Пропалений диван уже вважається пошкодженням.

Протокол передачі квартири: навіщо він

Протокол передачі (protokół zdawczo-odbiorczy) описує стан квартири й обладнання на день заселення. Закон прямо передбачає такий протокол і називає його основою для розрахунків, коли ви повертаєте житло (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów). У приватній оренді сторони можуть домовитися інакше (art. 6f). Якщо власник не пропонує скласти протокол, запропонуйте самі.

Що записати в протокол:

• кімнати й стан стін, підлог, вікон, дверей;
• меблі й техніку з коротким описом стану («працює», «подряпина на дверцятах»);
• показники лічильників електрики, газу й води;
• кількість ключів.

Додайте фото з датою і передайте копію власникові. Коли з'їжджаєте, складіть такий самий протокол повернення. Для вимог власника про відшкодування пошкоджень закон встановлює строк один рік від дня повернення житла (art. 677 Kodeksu cywilnego). Той самий строк діє для ваших вимог відшкодувати витрати на житло чи повернути переплачену орендну плату.

Najem okazjonalny: що це і навіщо нотаріус

Оказійна оренда (najem okazjonalny) передбачена для власників, які є фізичними особами й не здають житло як бізнес. Вона дає власникові змогу швидше домогтися виселення, тому вимог до наймача більше (art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów):

1. Договір укладають письмово на визначений строк до 10 років.
2. Наймач додає нотаріальну заяву (akt notarialny) про те, що погоджується на примусове виселення і звільнить житло, коли договір закінчиться.
3. Наймач вказує інше житло, куди переїде в разі виселення, і додає заяву власника того житла про згоду його прийняти.

За нотаріальну заяву нотаріус бере не більше 1/10 мінімальної зарплати (art. 19a ust. 7). У 2026 році це до 480,60 zł, з 1 січня 2027 року буде до 495 zł. До цієї суми додають VAT і плату за копії документа (wypisy). Хто платить нотаріусу, сторони вирішують самі.

Протягом 14 днів від початку оренди власник має повідомити про договір податкову. Якщо він цього не зробив, особливі правила оказійної оренди, зокрема спрощене виселення, до договору не застосовуються (art. 19b). Ви можете попросити показати підтвердження.

Після закінчення договору власник вручає вам письмову вимогу виїхати й дає на це щонайменше 7 днів. Якщо ви залишаєтеся, він просить суд надати нотаріальній заяві силу виконавчого документа (klauzula wykonalności). Саме виселення проводить судовий виконавець (komornik). Суд не розглядає справу по суті, тож захист наймача тут слабший. Зимова заборона виселення в оказійній оренді не діє (art. 19e).

Пільга для осіб із тимчасовим захистом

З 5 березня 2026 року діє art. 112e закону про надання захисту іноземцям (його додав закон від 23.01.2026). Якщо наймач має тимчасовий захист (статус UKR у реєстрі PESEL), йому не потрібно вказувати інше житло й додавати заяву його власника. Нотаріальна заява про звільнення житла все одно потрібна.

Ця пільга замінила норму спецзакону для українців. На власників карти CUKR вона не поширюється: тимчасовий захист припиняється, коли людині надають дозвіл на тимчасове проживання (art. 109b ust. 1 pkt 4 lit. c того самого закону). Тож із картою CUKR чи іншою картою побиту доведеться вказати інше житло. Свій статус можна перевірити за інструкцією як перевірити статус UKR.

Хто платить за ремонт і чи можна здавати житло в піднайм

Власник має передати житло придатним для проживання й підтримувати його в такому стані (art. 662 Kodeksu cywilnego). Наймач за законом відповідає за дрібний ремонт підлоги, дверей і вікон, фарбування стін, дрібний ремонт електрики, опалення й водопостачання (art. 681). У приватній оренді ці обов'язки можуть бути розподілені в договорі інакше, тож перевірте відповідний пункт.

Якщо щось зламалося й ремонтувати це має власник, повідомте його одразу (art. 666 § 2). Краще письмово чи повідомленням у месенджері, яке можна зберегти.

Без згоди власника не можна здати кімнату іншим людям чи дозволити комусь жити безоплатно (art. 688²). Піднайм без письмової згоди дає власникові підставу розірвати договір.

Усі повнолітні, які постійно живуть із наймачем, разом із ним відповідають за сплату оренди й інших платежів (art. 688¹). Винятком є повнолітні діти на утриманні, які не можуть самі себе утримувати.

Чи може власник підвищити плату

Може, але за правилами. За звичайним договором власник має письмово повідомити про підвищення орендної плати. Без письмового повідомлення підвищення недійсне. Попередити потрібно щонайменше за 3 місяці, а строк попередження має закінчуватися наприкінці календарного місяця (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Договір може передбачати довший строк, але не коротший.

В оказійній оренді плату підвищують лише за правилами, передбаченими в договорі (art. 19c).

Як розірвати договір оренди, якщо з'їжджаєте ви

Усе залежить від строку договору:

Приклад для безстрокового договору: якщо ви вручили заяву 10 жовтня, оренда закінчиться 31 січня.

Якщо строковий договір не містить жодного пункту про дострокове розірвання, найпростіше домовитися з власником про розірвання за згодою сторін (porozumienie stron) і письмово це зафіксувати. Ще один варіант: знайти наймача, який підпише новий договір із власником замість вас.

Коли строк договору закінчився, а ви далі живете в помешканні й власник не заперечує, договір у разі сумніву вважають продовженим на невизначений строк (art. 674). Тоді діє 3-місячний строк із першого рядка таблиці.

Офіційного зразка заяви про розірвання (wypowiedzenie umowy najmu) немає. Закон не вимагає від наймача письмової форми, але письмова заява слугує доказом. Зазвичай у ній зазначають:

1. дані сторін і адресу житла;
2. дату й назву договору, який ви розриваєте;
3. що розриваєте договір і з якої дати він припиняється;
4. дату й ваш підпис.

Коли власник може розірвати договір

За звичайним договором власник не може просто попередити вас за місяць. Він може розірвати договір лише з причин, названих у законі. Повідомлення має бути письмовим, із зазначенням причини, інакше розірвання недійсне (art. 11).

Власник може розірвати договір наприкінці календарного місяця, попередивши за місяць, якщо наймач:

• попри письмове попередження користується житлом усупереч договору, псує його чи грубо порушує порядок у будинку;
• заборгував орендну плату чи інші платежі щонайменше за 3 повні періоди оплати, отримав письмове попередження і не заплатив протягом ще одного місяця;
• здав житло чи його частину або дозволив комусь жити без письмової згоди власника.

Для окремих ситуацій закон передбачає інші строки. Наприклад, 6 місяців, якщо наймач не живе у квартирі понад 12 місяців (art. 11 ust. 3). Якщо власник хоче жити у квартирі сам, він має попередити щонайменше за пів року, коли у вас є куди переїхати або він пропонує інше житло. Якщо іншого житла він не надає, строк становить 3 роки.

Продаж квартири не припиняє дії договору: новий власник замінює попереднього як сторона договору (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).

Судові рішення про виселення з житла за звичайним договором не виконують з 1 листопада до 31 березня, якщо людині не вказали, куди переселитися (art. 16). Виняток становлять випадки насильства в сім'ї (art. 17). В оказійній оренді ця заборона не діє.

Договір оренди для мельдунку і карти побиту

В установах часто просять договір оренди на ваше ім'я:

• Мельдунок. Gov.pl називає договір оренди одним із документів, що підтверджують право на житло. Без нього власник має підписати формуляр. Покрокову інструкцію знайдете в статті мельдунок у Польщі.
• Карта CUKR. Договір оренди до заяви не додають, у системі MOS вказують лише адресу. Повний перелік документів є в статті документи на карту CUKR.
• Возз'єднання сім'ї. Потрібно підтвердити, що в Польщі маєте де жити. Договір оренди є одним із доказів. Докладніше читайте в статті карта побиту для возз'єднання сім'ї.
• Резидент ЄС. Документ про право на житло є обов'язковим додатком до заяви. Договір безоплатного користування визнають лише від близьких родичів. Докладніше читайте в статті дозвіл резидента ЄС.

Якщо договір потрібен для установи, перевірте, чи збігаються ваші дані з паспортними, чи правильно вказано адресу і чи охоплює строк договору строк розгляду вашої справи.

Коли загальна схема не підходить

• Ви винаймаєте в компанії, а не в приватної особи. Компанія не може укласти договір оказійної оренди. Вона може запропонувати інший вид оренди, najem instytucjonalny (art. 19f-19j). Тут теж потрібна нотаріальна заява наймача, кавція не може перевищувати 6 місячних плат, плату підвищують лише за договором, а зимова заборона виселення не діє. Якщо ж це звичайний договір найму, діють загальні правила.
• Ви живете в готелі, хостелі чи пансіонаті. Закон про захист прав наймачів не стосується житла для короткого перебування. Там діють правила закладу.
• Ви живете у квартирі, яку надали безкоштовно (użyczenie). Це не оренда, і правила про кавцію та строки розірвання оренди тут не діють.
• Власник змінив замки, вимкнув світло чи виносить речі. Закон передбачає виселення через суд і судового виконавця (komornik), навіть в оказійній оренді. Збережіть докази (фото, листування) і зверніться по правову допомогу. Якщо вам погрожують, телефонуйте 112.
• Не знаєте, чи законна вимога власника. Іноземці можуть безкоштовно проконсультуватися в пунктах безоплатної правової допомоги (nieodpłatna pomoc prawna). Це можна зробити й дистанційно, а частина пунктів консультує іноземними мовами. Подавати заяву про захист для цього не потрібно.