Договор аренды жилья в Польше: что проверить, кауция и расторжение

Содержание 12 разделов

1. Umowa najmu: когда нужна письменная форма
2. Что проверить в договоре перед подписанием
3. Кауция: сколько могут взять и когда вернут
4. Протокол передачи квартиры: зачем он нужен
5. Najem okazjonalny: что это и зачем нотариус
6. Льгота для людей с временной защитой
7. Кто платит за ремонт и можно ли сдать комнату
8. Может ли владелец поднять плату
9. Как расторгнуть договор, если съезжаете вы
10. Когда договор может расторгнуть владелец
11. Договор аренды для мельдунка и карты побыту
12. Когда общая схема не подходит

Эта статья для тех, кто снимает квартиру или комнату у частного владельца, собирается подписать польский договор или хочет съехать и вернуть кауцию. Номера статей закона мы приводим, чтобы вы могли показать их владельцу или юристу.

Umowa najmu: когда нужна письменная форма

По договору найма владелец (wynajmujący) передает вам жилье в пользование на определенный или неопределенный срок. Вы как арендатор (najemca) вносите согласованную арендную плату, по-польски czynsz (art. 659 Kodeksu cywilnego). По-русски такой договор обычно называют договором аренды. Договор аренды квартиры по-польски называется umowa najmu mieszkania.

Договор на срок больше года должен быть письменным (art. 660). Если его заключили устно или «на слово», он остается действительным, но по закону считается заключенным на неопределенный срок. Договор на более короткий срок закон разрешает заключать и устно. Но без письменного договора вам будет трудно доказать сумму арендной платы, размер кауции или договоренности о ремонте. Правительственный портал для тех, кто возвращается в Польшу, советует вообще не снимать жилье без договора.

Нотариус для обычного договора аренды не нужен. К нему обращаются только при особом виде аренды, который называется окказиональной арендой (najem okazjonalny).

Единого обязательного бланка или государственного образца договора нет: стороны составляют его сами.

Что проверить в договоре перед подписанием

Прочитайте договор, который предлагает владелец, и проверьте его по этому списку:

1. Кто сдает жилье. Попросите документ, подтверждающий право собственности, например akt własności. Книгу недвижимости (księga wieczysta) можно посмотреть на сайте Elektroniczne Księgi Wieczyste, если вы знаете ее номер. Если договор подписывает не владелец, выясните, на каком основании он это делает.
2. Адрес и что именно вы снимаете: всю квартиру, комнату, парковочное место, кладовку.
3. Срок. Договор заключен на определенный срок (до конкретной даты) или на неопределенный? От этого зависит, как вы сможете съехать.
4. Деньги. Отдельно должны быть указаны арендная плата владельцу, плата за содержание дома (czynsz administracyjny) и коммунальные услуги (media). Проверьте, кто и кому перечисляет каждый платеж и как рассчитывают оплату: по показаниям счетчиков или в виде фиксированной суммы. Если дата оплаты не указана, закон требует платить ежемесячно вперед до 10-го числа (art. 669 § 2).
5. Кауция: сумма, за что ее могут удержать и когда вернут.
6. Расторжение. В срочном договоре важнее всего проверить, указано ли, в каких случаях вы можете съехать раньше и за сколько времени нужно предупредить владельца.
7. Кто еще будет жить с вами и согласен ли владелец на регистрацию по адресу. О ней читайте в статье мельдунек в Польше.
8. Что можно менять в квартире, можно ли держать животных и сдавать часть жилья другим.
9. Протокол передачи как приложение к договору.

Подписывайте договор на польском только тогда, когда понимаете каждый пункт. Если нужен перевод, попросите его до подписания.

Кауция: сколько могут взять и когда вернут

Кауция (kaucja, залог) — это деньги, которые вы вносите владельцу на случай долгов по аренде или повреждений жилья. Максимальный размер кауции устанавливает закон о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów):

Максимальную сумму рассчитывают исходя из арендной платы на день подписания договора. Владелец может вычесть из кауции ваши долги по договору: неоплаченную аренду, долги за коммунальные услуги, стоимость повреждений. При окказиональной аренде кауция покрывает еще и возможные расходы на принудительное выселение.

Если за время аренды плата выросла, кауцию возвращают с учетом новой ставки, но не меньше суммы, которую вы внесли (art. 6 ust. 3).

За обычный износ при нормальном пользовании арендатор не отвечает (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego). Протертый за два года пол в коридоре относится к обычному износу. Прожженный диван уже считается повреждением.

Протокол передачи квартиры: зачем он нужен

Протокол передачи (protokół zdawczo-odbiorczy) описывает состояние квартиры и оборудования на день заселения. Закон прямо предусматривает такой протокол и называет его основой для расчетов при возврате жилья (art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów). При частной аренде стороны могут договориться иначе (art. 6f). Если владелец не предлагает составить протокол, предложите сами.

Что записать в протокол:

• комнаты и состояние стен, полов, окон, дверей;
• мебель и технику с кратким описанием состояния («работает», «царапина на дверце»);
• показания счетчиков электричества, газа и воды;
• количество ключей.

Добавьте фото с датой и передайте копию владельцу. При выезде составьте такой же протокол возврата. Для требований владельца о возмещении ущерба закон устанавливает срок в один год со дня возврата жилья (art. 677 Kodeksu cywilnego). Тот же срок действует для ваших требований возместить расходы на жилье или вернуть переплаченную аренду.

Najem okazjonalny: что это и зачем нотариус

Окказиональная аренда (najem okazjonalny) предусмотрена для владельцев, которые сдают жилье как физические лица и не ведут бизнес по сдаче жилья. Она позволяет владельцу быстрее добиться выселения, поэтому требований к арендатору больше (art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów):

1. Договор заключают письменно на определенный срок до 10 лет.
2. Арендатор прилагает нотариальное заявление (akt notarialny) о том, что соглашается на принудительное выселение и освободит жилье, когда договор закончится.
3. Арендатор указывает другое жилье, куда переедет в случае выселения, и прилагает заявление владельца того жилья о согласии его принять.

За нотариальное заявление нотариус берет не больше 1/10 минимальной зарплаты (art. 19a ust. 7). В 2026 году это до 480,60 zł, с 1 января 2027 года будет до 495 zł. К этой сумме добавляют VAT и плату за копии документа (wypisy). Кто платит нотариусу, стороны решают сами.

В течение 14 дней с начала аренды владелец должен сообщить о договоре в налоговую. Если он этого не сделал, особые правила окказиональной аренды, в том числе упрощенное выселение, к договору не применяются (art. 19b). Вы можете попросить показать подтверждение.

После окончания договора владелец вручает вам письменное требование выехать и дает на это не меньше 7 дней. Если вы остаетесь, он просит суд придать нотариальному заявлению силу исполнительного документа (klauzula wykonalności). Само выселение проводит судебный исполнитель (komornik). Суд не рассматривает дело по существу, поэтому защита арендатора здесь слабее. Зимний запрет на выселение при окказиональной аренде не действует (art. 19e).

Льгота для людей с временной защитой

С 5 марта 2026 года действует art. 112e закона о предоставлении защиты иностранцам (его добавил закон от 23.01.2026). Если у арендатора есть временная защита (статус UKR в реестре PESEL), ему не нужно указывать другое жилье и прилагать заявление его владельца. Нотариальное заявление об освобождении жилья все равно нужно.

Эта льгота заменила норму спецзакона для украинцев. На владельцев карты CUKR она не распространяется: временная защита прекращается, когда человеку выдают разрешение на временное проживание (art. 109b ust. 1 pkt 4 lit. c того же закона). Поэтому с картой CUKR или другой картой побыту придется указать другое жилье. Свой статус можно проверить по инструкции как проверить статус UKR.

Кто платит за ремонт и можно ли сдать комнату

Владелец должен передать жилье в состоянии, пригодном для проживания, и поддерживать его в таком состоянии (art. 662 Kodeksu cywilnego). Арендатор по закону отвечает за мелкий ремонт пола, дверей и окон, покраску стен, мелкий ремонт электрики, отопления и водопровода (art. 681). При частной аренде договор может распределять эти обязанности иначе, так что проверьте соответствующий пункт.

Если что-то сломалось и ремонтировать это должен владелец, сообщите ему сразу (art. 666 § 2). Лучше сделать это письменно или сообщением в мессенджере, которое можно сохранить.

Без согласия владельца нельзя сдать комнату другим людям или разрешить кому-то жить бесплатно (art. 688²). Субаренда без письменного согласия дает владельцу основание расторгнуть договор.

Все совершеннолетние, которые постоянно живут с арендатором, вместе с ним отвечают за аренду и другие платежи (art. 688¹). Исключение составляют совершеннолетние дети, которые находятся на содержании и не могут сами себя обеспечивать.

Может ли владелец поднять плату

Может, но должен соблюдать правила. По обычному договору владелец должен письменно сообщить о повышении арендной платы. Без письменного уведомления повышение недействительно. Предупредить нужно минимум за 3 месяца, а срок предупреждения должен заканчиваться в конце календарного месяца (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów). Договор может предусматривать более долгий срок, но не более короткий.

При окказиональной аренде плату повышают только по правилам, предусмотренным в договоре (art. 19c).

Как расторгнуть договор, если съезжаете вы

Все зависит от срока договора:

Пример для бессрочного договора: если вы вручили заявление 10 октября, аренда закончится 31 января.

Если в срочном договоре нет ни одного пункта о досрочном расторжении, проще всего договориться с владельцем о расторжении по соглашению сторон (porozumienie stron) и зафиксировать это письменно. Еще один вариант: найти арендатора, который подпишет новый договор с владельцем вместо вас.

Если срок договора закончился, а вы продолжаете жить в квартире и владелец не возражает, то при сомнениях в том, продлен ли договор, его считают продленным на неопределенный срок (art. 674). Тогда действует 3-месячный срок из первой строки таблицы.

Официального образца заявления о расторжении (wypowiedzenie umowy najmu) нет. Закон не требует от арендатора письменной формы, но письменное заявление служит доказательством. Обычно в нем указывают:

1. данные сторон и адрес жилья;
2. дату и название договора, который вы расторгаете;
3. что вы расторгаете договор и с какой даты он прекращается;
4. дату и вашу подпись.

Когда договор может расторгнуть владелец

По обычному договору владелец не может просто предупредить вас за месяц. Он может расторгнуть договор только по причинам, указанным в законе. Уведомление должно быть письменным, с указанием причины, иначе расторжение недействительно (art. 11).

Владелец может расторгнуть договор в конце календарного месяца, предупредив за месяц, если арендатор:

• несмотря на письменное предупреждение, пользуется жильем вопреки договору, портит его или грубо нарушает порядок в доме;
• задолжал арендную плату или другие платежи минимум за 3 полных периода оплаты, получил письменное предупреждение и не заплатил в течение еще одного месяца;
• сдал жилье или его часть либо разрешил кому-то жить без письменного согласия владельца.

Для отдельных ситуаций закон предусматривает другие сроки. Например, срок предупреждения составляет 6 месяцев, если арендатор не живет в квартире больше 12 месяцев (art. 11 ust. 3). Если владелец хочет жить в квартире сам, он должен предупредить минимум за полгода, если вам есть куда переехать или он предлагает другое жилье. Если другого жилья он не предоставляет, срок составляет 3 года.

Продажа квартиры не прекращает действие договора: новый владелец становится стороной договора вместо прежнего (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).

Судебные решения о выселении по обычному договору не исполняют с 1 ноября по 31 марта, если человеку не указали, куда переселиться (art. 16). Исключение составляют случаи домашнего насилия (art. 17). При окказиональной аренде этот запрет не действует.

Договор аренды для мельдунка и карты побыту

В учреждениях часто просят договор аренды на ваше имя:

• Мельдунек (meldunek, регистрация по месту жительства). Gov.pl называет договор аренды одним из документов, подтверждающих право на жилье. Без него владелец должен подписать бланк заявления. Пошаговую инструкцию вы найдете в статье мельдунек в Польше.
• Карта CUKR. Договор аренды к заявлению не прикладывают, в системе MOS указывают только адрес. Полный список документов есть в статье документы на карту CUKR.
• Воссоединение семьи. Нужно подтвердить, что в Польше вам есть где жить. Договор аренды подходит как одно из доказательств. Подробнее читайте в статье карта побыту для воссоединения семьи.
• Резидент ЕС. Документ о праве на жилье нужно обязательно приложить к заявлению. Договор безвозмездного пользования признают только от близких родственников. Подробнее читайте в статье разрешение резидента ЕС.

Если договор нужен для учреждения, проверьте, совпадают ли ваши данные с паспортными, правильно ли указан адрес и действует ли договор в течение всего срока рассмотрения вашего дела.

Когда общая схема не подходит

• Вы снимаете у компании, а не у частного лица. Компания не может заключить договор окказиональной аренды. Она может предложить другой вид аренды, najem instytucjonalny (art. 19f-19j). Здесь тоже нужно нотариальное заявление арендатора, кауция не может превышать 6 месячных плат, плату повышают только по договору, а зимний запрет на выселение не действует. Если же это обычный договор найма, действуют общие правила.
• Вы живете в гостинице, хостеле или пансионате. Закон о защите прав жильцов не распространяется на жилье для краткосрочного пребывания. Там действуют правила заведения.
• Вы живете в квартире, которую предоставили бесплатно (użyczenie). Это не аренда, и правила о кауции и сроках расторжения аренды здесь не действуют.
• Владелец сменил замки, отключил свет или выносит вещи. Закон предусматривает выселение через суд и судебного исполнителя (komornik), даже при окказиональной аренде. Сохраните доказательства (фото, переписку) и обратитесь за правовой помощью. Если вам угрожают, звоните 112.
• Не знаете, законно ли требование владельца. Иностранцы могут бесплатно проконсультироваться в пунктах бесплатной правовой помощи (nieodpłatna pomoc prawna). Это можно сделать и дистанционно, а часть пунктов консультирует на иностранных языках. Подавать заявление о защите для этого не нужно.